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靜態交通| 停車場回本慢為何還吸引那麽多人投資

2018年09月21日 熱度:859 ℃

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來源:華勵停車

過去幾年,停車難已經成為國內多數沿海城市共同的煩惱,對於機動車數量和泊車位合理比例,國際上有個標準,大致為1∶1.2,而以杭州為例,主城區去年的比例僅為1∶0.53,相當於兩輛車分享一個車位。車位如此緊缺使很多投資者看到商機,不少社會資本正在介入公共停車場的生意。當然,其中很大的原因在於,有了政府政策的扶持,增加停車場的回報率,縮短回報周期的可行性正在不斷增加。


  現在新造的一批商業綜合體,很注意停車位的數量。近五年修建的購物中心車位配比已達到1.37個/100平方米。然而,對於一個汽車保有量上百萬的城市來說,商業綜合體提供的車位隻能算是杯水車薪。這些年來,為緩解停車難的問題,政府出台了很多政策,鼓勵社會資本參與到停車場的建設中。

  一、停車場回報好於商業地產?

  在停車位使用率較高的地段,商業綜合體車庫相較而言回報周期要短一點,不計土地成本的話三四年回本,想著靠投資停車場“一夜暴富”基本不現實,但作為一個長期投資品,停車場並不差,甚至要比商業地產8-10年的回報周期更短。事實上,在中國香港和美國很多商業或寫字樓REITs(房地產投資信托)都有“停車場資產組合”,作為提供穩定回報的優質資產。去年,杭州的一家資產管理公司也發行了一款近似的產品,將一批優質的物業資產打包,車位是其中最主要的部分。“產品的收益率主要來自於租金回報,如果順利,預期年化收益率能夠達到8%-9%。”該項目有關人員說。

  二、以後停車場收入會更豐富

  社會資本熱衷於投資停車場,除了停車費這個因素,還看中了停車場的“隱性”價值。以後停車費不再是停車場的唯一收入。比如允許社會力量投資新建地上公共停車樓或地下公共停車泊位達到200個(含)以上的,可配建一定比例商業麵積。這意味著,隻要夠規模,可加入車輛清洗、維修、美容等商業設施。

  目前很多商業綜合體為了提供更好的服務,在車庫裏提供一係列服務,像有的商場考慮到帶寵物的顧客會很多,就專門開設寵物店,讓顧客放心逛街。這些店鋪的租金補充了車庫的收入。再如財政補助和稅收優惠,停車費自主定價,可設置廣告位等政策,既降低了投資成本,又增加了收入來源。


  三、國內很多停車場都沒建好

  國內10個商業綜合體的停車場裏,有8個多多少少有些問題。比如上海新世界的“發夾彎”,開起來像走山路,很多新手都不敢開。一些車庫的某麵牆壁總是被刮花,通常是因為回轉半徑太短,或者車道太窄。還有一些商業地產沒有考慮日後要引入的業態,經常會忘了卸貨區,一旦後期有超市進駐,在采購生鮮時要用到大型的冷鏈車,會造成很大不便。以宜家為例,現在宜家多數門店都采用同層停車,消費者想買什麽就到哪層去,到時候搬運也很方便。還有一些商場為了盡量讓顧客多逛一下,會將停車庫放到最高層,最典型的是上海K11。不過這對車庫的設計提出很高要求,如果設計不當又會變成危險的“發夾彎”。

公司地址:石家莊市高新區黃河大道136號科技中心2號樓23層

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